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年报调查-金地财报AB面:增加稳健,短债剧增

4月22日晚,金地集团发布2019年成绩陈述。“稳定性”成为已过而立之年的金地的关键词。年报显现,2019年,金地集团完成经营收入634.2亿元,同比上升25.1%;归属于上市公司股东的净利润100.75亿元,同比添加24.4%。归纳毛利率、净利率在职业中处于高位,别离为40.5%、24.5%。

值得重视的是,跟着合作项目的增多,金地集团少量股东损益占比进一步增高。此外,净负债率尽管在职业中不高,可是一年内到期需求归还的短期债款剧增。

合作项目增多,少量股东分走近35%净利润

依据年报,2019年,金地集团完成经营收入634.2亿元,同比上升25.1%,公司房地产项目结算面积393.22万平方米,同比上升53.8%;结算收入573.92亿元,同比上升24.6%。金地集团表明,经营收入上升首要是因为并表范围内的房地产项目的结算面积添加。

分区域来看,华南、华北、华东、东南、华中区域的经营收入别离同比添加64.83%、54.26%、-66.72%、103.01%、331.46%。关于华东区域营收大福下降,金地集团在上证互动渠道回复出资者时表明,首要原因是受本期结算项目联合操盘要素的影响,并表的份额有所下降。

在挣钱才能上,2019年,金地集团完成净利润154.65亿元,同比添加27.8%;归属于上市公司股东的净利润100.75亿元,同比添加24.4%;房地产事务结算毛利率为41.3%,坚持职业较高水平。

不过,需求重视的是,在金地集团净利润构成中,对联营企业和合营企业的出资收益剧增,2019年为50.18亿元,同比添加71.5%。

这背面首要是金地集团曩昔几年合作项目增多。在撬动规划添加的一起,也使得净利润流向少量股东。

数据显现,2017年-2019年,金地集团归属于上市公司股东的净利润占比别离为72.2%、66.9%、65.2%,与此一起,少量股东损益占比也逐年添加,别离为27.8%、33.1%、34.8%。

规划之后,进步新增土储加强权益占比

在出售规划到达必定程度后,金地集团也在有认识地加强权益占比。

年报显现,2019年,金地集团进一步扩展出资布局,新进入11个城市,别离为贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海,全年共获取土地113宗,总出资额约1200亿元,新增了约1688万平方米的总土地储藏,这也是金地集团接连三年新增土储超越1000万平方米。

在新增土储权益占比方面,2019年权益储藏约886万平方米,占比为52.5%,而2018年为44.9%。

到2019年底,金地集团进入了全国61个城市,总土地储藏约5233万平方米,权益土地储藏约2802万平方米,占比53.5%。

而在2015年-2018年底,金地集团总的土地储藏面积别离为2600万平方米、2950万平方米、3770万平方米和4400万平方米,其间权益土地储藏别离为1600万平方米、1500万平方米、1930万平方米和2300万平方米,权益占比别离为61.5%、50.6%、51.2%及52.3%。

净负债60%,但一年内到期的非活动负债激增

比较于不少房企动辄过百的净负债率,金地集团的杠杆率并不算太高。金地集团在年报中表述,到2019年底,资产负债率为75.40%,除掉并不构成实践偿债压力的预收账款后,公司实践资产负债率为67.16%,净负债率为60.24%,而2018年同期是57.36%。

不过,金地集团短期需求归还的债款剧增。到2019年12月末,金地集团有息负债算计947.58亿元,其间,银行借款占比为49.8%,公开商场融资占比为47.56%,其他融资占比为2.64%。公司长期负债占全部有息负债比重的63.01%,而2018年同期为81.85%,这也就意味着短期负债占比快速添加。

在短期债款方面,到2019年12月末,金地集团一年内到期的非活动负债约为328.1亿元,同比添加296.92%。其间首要是一年内到期的长期借款,为188.4亿元,同比添加137.5%;一年内到期的敷衍债券124.8亿元。这也使得金地集团的速动比率下降了0.11个百分点至0.66,活动比率下降了0.18个百分点至1.44。不过,金地集团持有的货币资金余额为451.42亿元,现金短债比约为1.29,尽管有所下降,可是仍能掩盖短期债款,坚持在安全鸿沟。

为此,金地集团活跃借新还旧。本年3月份,金地集团110亿元公司债券获上交所经过。关于征集资金用处,金地集团表明,拟用于归还公司到期债款或到期/回售的公司债券。

在全体融资环境收紧的一年,金地集团的融资本钱并不算太高,年报显现,到陈述期末,金地的债款融资加权均匀本钱为4.99%,而2018年底为4.83%。

同样在融资层面,金地集团近日来的一则布告引发监管问询。4月20日晚间,金地集团布告称,将金地集团2018年公司债券(第二期)(种类一)的利率由5.29%大幅下调至1.5%,引发商场热议,并招来上交所问询,期望金地集团阐明上述调整是否契合约好。

依据此前《征集阐明书》约好,发行人有权决定在本期债券存续期内的第2年底调整后1年的票面利率,若发行人未行使利率调整权,则本期债券的后续期限票面利率仍保持原有票面利率不变。

也就说,关于利率调整,从规矩上来讲,金地集团的操作或许没有太大问题,可是巨大的利差,依然引人重视。

关于下调利率原因,金地集团在布告中称,依据当时的商场环境,发行人挑选下调票面利率。

在业内人士看来,疫情之下,房地产职业融资环境渐松,经过调整票面利率,让存续债券持有人回售,能够以更低利率发行新债,以下降融资本钱。金地集团年头发行的一笔10亿元超短期融资券,发行利率仅为2.83%。

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